Bécarré Haussmann est la filiale de BECARRE spécialiste du démembrement de propriété, créée en 2016. Cette création a suivi une certaine logique puisque le groupe BECARRE e st à l’origine de la première opération en Usufruit Locatif Social, au début des années 2000, dans le 19ème arrondissement.
BECARRE Haussmann propose une offre innovante et diversifiée aux maîtres d’ouvrage :
sur le montage d’opérations en démembrement de
(en Usufruit Locatif Social)
de la nue-propriété
en marchand de biens
Christian BERTETTO, président de groupe BECARRE, a contribué à la première opération en Usufruit Locatif Social. Nous revenons avec lui sur cette aventure, sur l’accueil de ce montage à l’époque, et aussi sur son regard sur le développement du marché du démembrement de propriété.
Replaçons-nous au début des années 2000. Pouvez-vous nous expliquer quel était le contexte du montage de cette opération ?
En 1999, je suis sollicité par un partenaire indépendant, Alain Laurier, bénéficiaire d’une promesse de vente sur un terrain dans le Parc des Musiciens dans le 19ème arrondissement de Paris (en face de la cité de la musique, et de la halle de la Villette). Il avait un Permis de Construire définitif pour la réalisation de 70 logements, qui arrivait à échéance, et il cherchait un investisseur/promoteur pour l’accompagner sur ce projet. Nous étions à la toute fin des années 90, à une période de redémarrage de l’immobilier résidentiel après la plus forte crise de l’immobilier que nous ayons connu. Il avait donc pris le parti de vendre l’immeuble en bloc à des investisseurs, plutôt qu’une vente au détail à des particuliers. Alain Laurier, avait imaginé un montage alternatif, via le démembrement de propriété de l’immeuble. Ainsi, il avait pu obtenir un accord d’un bailleur social pour l’usufruit (LOGIREP, groupe POLYLOGIS)… mais il n’a jamais pu trouver d’acquéreur pour la nue-propriété de la totalité de l’immeuble (70 logements, soit une acquisition de plus de 3M€). C’est ainsi qu’il est alors venu me trouver pour reprendre avec lui ce dossier.
Comment avez-vous procédé alors pour aboutir à la création de ce nouveau montage en Usufruit Locatif Social ?
J’ai proposé à mon partenaire de contourner le problème : si nous ne trouvions pas un acquéreur en bloc sur la nue-propriété, nous pouvions nous mettre à la recherche de 70 investisseurs ! C’est ainsi que nous avons imaginé de faire une copropriété de nus-propriétaires, pour ensuite vendre au détail la nue-propriété logement par logement !
Ce montage était clairement innovant, avec de nombreuses inconnues sur les plans administratif, fiscal et commercial puisque nous devions créer ce nouveau marché d’investissement !
Nous avons bâti avec eux le plan de commercialisation, avec une vente des lots en nue-propriété sur une durée de 20 ans, avec une décote de 50% sur le prix de pleine-propriété.
Comment avez-vous lancé la commercialisation de la nue-propriété ?
Notre première étape a été de le faire valider auprès d’un notaire (le cabinet Thibierge), qui nous a aidés à monter cette copropriété pour les nus-propriétaires uniquement, et à rédiger une convention entre l’usufruitier et ces nus-propriétaires. Puis, du fait des inconnues fiscales et réglementaires, nous avons eu des difficultés à trouver des partenaires commerciaux intéressés par distribuer le produit. Nous avons eu la chance de trouver un accord avec la société INFI, plateforme spécialisée surtout à l’époque dans les produits d’investissement Outre-Mer (loi Pons, puis Girardin) qui a cru dans ce produit d’investissement.
Comment le montage a été perçu par les investisseurs ?
L’opération a connu très rapidement un très grand succès. En trois mois, la totalité des 70 logements en nue-propriété a été vendue, par le réseau de conseillers en gestion du patrimoine d’INFI.
Nous avons profité du contexte de sortie de crise (les prix avaient perdu 40 à 50% entre 90 et 97) et les investisseurs considéraient qu’un investissement dans Paris à ce prix-là était une opportunité. Ils achetaient donc à des prix bas (le marché était à l’époque autour de 3 500€/m² sur ce site), et à 50% de la valeur du bien : le succès a donc été assez fulgurant.
Même si la fiscalité n’était pas acquise à 100%, la rentabilité semblait clairement intéressante. Et le futur a donné raison aux nus-propriétaires, puisque le marché a plus que doublé depuis le début des années 2000. Les investisseurs devraient donc pouvoir quadrupler leur mise à la revente.
