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Le financement des
projets

L’acquisition d’un bien immobilier dans l’objectif d’y vivre ou de le louer peut être financé aussi bien en utilisant des fonds propres qu’en effectuant un prêt immobilier. Vous avez la possibilité d’optimiser le rendement de votre investissement immobilier en choisissant judicieusement votre financement.

1.
Les solutions de financement

Choisir l’option du prêt permet globalement d’amortir le coût de votre résidence principale ou encore d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier pour financer un investissement locatif.

Il existe différents types de prêts ayant chacun leurs propres caractéristiques. Il convient de s’en informer pour sélectionner le type de prêt qui cor-respond le mieux à votre projet et votre situation.

2.
Le prêt amortissable ou le crédit in fine

Le financement d’un projet immobilier, d’acquisition ou d’investissement, peut être réalisé par deux types de prêts : amortissable ou in fine.

Lorsqu’un futur acquéreur choisit le prêt amortissable il rembourse une part intérêts et une part de capital chaque mois. Sur la durée du prêt, la part d’intérêt diminue alors que la part de capital augmente proportionnellement, sur chaque mensualité.

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Evolution des mensualités du prêt amortissable
source : abcbourse

Si le choix d’un investisseur se porte sur le crédit in fine, il rembourse uniquement les intérêts, tandis que le capital sera toujours dû à la fin du prêt. De plus, il faut savoir qu’un crédit in fine nécessite un apport en fonds propres (vous pouvez utiliser tous types d’épargne) qui est généralement de l’ordre de 30% de la somme totale à emprunter. Cet apport pourra être nanti sur un placement de type assurance-vie, et servira à rembourser le capital à la fin du prêt.

Le crédit in fine est essentiellement utilisé en cas d’investissement locatif, tandis que le crédit amortissable est conseillé lors des acquisitions en résidence principale.

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Evolution des mensualités du crédit in fine
source : abcbourse

3.
Le taux fixe ou variable

Les banques proposent 2 types de taux : les prêts à taux fixe ou à taux variable.

Un prêt immobilier à taux fixe permet à l’acquéreur d’obtenir des mensualités identiques sur toute la durée des remboursements. À l’inverse, lorsqu’il est variable, les échéances peuvent augmenter ou diminuer, en fonction des variations d’un indice de référence.

De ce fait, les prêts à taux fixe sont généralement recommandés dans un contexte d’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. L’emprunteur connaît précisément le coût de son financement, et l’effort d’épargne nécessaire sur toute la durée du prêt.

L’emprunteur se tournant vers le taux variable peut voir ses mensualités augmenter. Cette variation étant fixée en fonction d’indices de références financiers, le plus souvent l’Euribor, si les taux montent ou baissent, le taux d’intérêts et donc le coût de votre prêt augmenteront ou baisseront de la même manière.

Il faut savoir que ces taux de référence entrent en corrélation avec l’inflation du territoire, ce qui implique, en plus de l’augmentation du taux d’intérêts, une augmentation globale des loyers. Les loyers perçus au cours du prêt pourront permettre à l’investisseur de rembourser en partie ou intégralement ses mensualités.
C’est la raison pour laquelle ce choix est plutôt associé à un investissement immobilier locatif.

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source : Crédit Immobilier Conseil

4.
Les prêts aidés

Le prêt 1% logement

En fonction du lieu du bien que vous souhaitez acquérir et de votre situation, vous pouvez obtenir Le prêt 1% logement (ou prêt action logement) qui possède un taux d’intérêt faible. Ce prêt peut financer jusqu’à 30% d’une l’opération.

Ce type de prêt concerne :

- les salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole, employant au moins 10 salariés

- les retraités depuis moins de cinq ans de ces mêmes entreprises privées non agricoles, employant au moins 10 salariés au jour de leur départ en retraite

- les locataires du parc HLM désirant accéder à la propriété.

PTZ : Prêt à taux zéro

Le prêt à Taux Zéro est accordé sous condition de ressources pour compléter un prêt principal, et aider les primo-accédants dans l’acquisition d’une résidence principale dans l’immobilier neuf. Il est également valable pour les personnes qui n’ont pas été propriétaires depuis deux ans.

Depuis le 1er janvier 2016, il peut également vous aider à acheter un bien ancien partout en France, à condition que le bien fasse l’objet d’un programme de travaux d’amélioration, dont le montant global doit être au moins égal à 25 % du coût total de l’opération.

- Le prêt à taux zéro est gratuit, c’est à dire sans intérêt. Il peut durer 25 ans et possède une période de différé d’une durée de 5 à 15 ans, durant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité sur son PTZ.

- Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire vis-à-vis d’autres prêts car il ne peut représenter que 40% du coût globale d’une acquisition.

- Le prêt à taux zéro est accordé en fonction des revenus et du lieu du bien immobilier acheté.

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Tableau des plafonds de revenus pour accéder au PTZ